DPE : quels impacts sur mon investissement immobilier ?

Le Diagnostic de Performance Energétique, plus couramment appelé DPE, est né du plan Climat qui a pour ambition de diviser par quatre les émissions de CO² en France d’ici 2050.

Ce Diagnostic est une estimation de la consommation énergétique d’un bien immobilier, qui doit être obligatoirement indiqué si vous souhaitez vendre ou louer un appartement.

Le DPE a plusieurs objectifs :

• Informer l’acquéreur ou le locataire du niveau de performance énergétique du bien qu’il envisage d’acheter ou de louer.
• Réaliser un descriptif sommaire du bâtiment et des caractéristiques du bien (caractéristiques thermiques de l’enveloppe, système de chauffage,…)
• Recommander des travaux d’améliorations permettant une diminution de la consommation énergétique.

Depuis ces derniers mois, les étiquettes DPE se présente de la manière suivante en attrabuant une lettre allant de A à G.

Cette note est donnée en fonction de deux critères : l’Energie primaire nécessaire pour chauffer le bien, et les gaz à effet de serre (CO²)

Avec une nouvelle méthode de calcul, et un nouvel affichage plus claire, le nouveau DPE a pour objectif de devenir un outil fiable dans l’achat ou la location d’un appartement. Les futurs acquéreurs pourront notamment se référer aux travaux conseillés afin d’améliorer la performance thermique si celle-ci ne leur convient pas.

Si vous êtes propriétaire d’un logement disposant d’une étiquette A, B, C ou D, le DPE pourra alors être un argument afin de valoriser votre bien sur le marché immobilier.

A partir du premier janvier 2023, votre logement devra respecter des règles de décence et de confort minimales afin d’être éligible à la location. C’est pourquoi un seuil de consommation en énergie maximal sera instauré.

Ainsi, si votre logement dépasse le seuil de 449 kilowattheure d’énergie finale par m² et par an, vous ne pourrez plus mettre en location votre appartement à partir du 1e janvier 2023.

Cette règle ne s’appliquera qu’aux baux signés à partir de 2023 et ne concerne pas les baux signés avant.

Afin d’inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique, le gouvernement a récemment annoncé des interdictions de mise en location pour les bâtiments les plus énergivores.
Cette interdiction concernera les logements classés G+ à partir de janvier 2023, les autres logements classés G en 2025 puis les logements classés F à partir de 2028 et enfin les logements classés E en 2034.
On peut ajouter à cette annonce, l’interdiction d’augmenter les loyers pour les logements classés F ou G depuis 2021.

L’étiquette du DPE doit être joint au contrat de location de tous les biens à usage d’habitation, qu’ils soient nus ou meublés, ainsi qu’aux locaux commerciaux. En effet, le diagnostic de performance énergétique est obligatoire dès qu’un local dispose d’un système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

Les propriétaires bailleurs peuvent donc s’attendre à de profonds changements avec la Loi Climat et Résilience, que ce soit par l’interdiction de mise en location ou l’interdiction d’augmenter son loyer.

A partir de 2025, si le logement ne respecte pas le seuil de performance obligatoire, le locataire sera en droit d’engager un recours envers son propriétaire.

Cela pourra se traduire par une demande de mise en conformité. Le locataire pourra demander au propriétaire de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Mais cela doit se faire à l’amiable, ou par le biais de la commission départemental de conciliation si le propriétaire ne répond pas dans les deux mois.

Si le propriétaire annonce à son locataire que l’appartement obtient une note négative (F ou G par exemple), le locataire sera en droit de quitter le logement pour rechercher une location moins énergivore. En revanche, il ne pourra en aucun cas exiger une exécution des travaux, ni une baisse des loyers.

Il existera bien entendu des exceptions qui pourront échapper à l’obligation de réaliser des travaux. Les bâtiments soumis à des contraintes patrimoniales ou architecturales seront ainsi exemptés. Si le montant des travaux s’avère être disproportionné par rapport à la valeur du bien, celui-ci sera également exempté de travaux de rénovation énergétique.

Enfin, si un logement est situé en copropriété et que celle-ci a refusé d’engager des travaux, le propriétaire ne pourra pas être sanctionné s’il a réalisé les travaux possibles de son côté.

La première mesure à considérer est de limiter les déperditions énergétiques. Ainsi il sera en mesure de conserver la chaleur et de limiter la consommation en énergie.

Il est primordial de limiter les pertes pour réduire les factures de chauffage. Une grande partie de ces déperditions peuvent venir des fenêtres. Il faudra donc s’assurer d’avoir au minimum des fenêtres double vitrage performantes.

Les murs, s’ils sont mal isolés, peuvent aussi être une source importante de perte d’énergie. Il est donc important de les isoler si ce n’est pas déjà le cas. Il existe deux manières de réaliser cette isolation : soit par l’extérieur, soit par l’intérieur.

L’isolation thermique par l’extérieur (ITE) est plus performante mais peut être plus compliquée à mettre en œuvre dans les villes. Il ne serait pas envisageable de considérer de tels travaux sur des façades à valeur architecturale dans les centre villes. Dans le cas d’un logement collectif, la décision sera prise en assemblée générale pour l’ensemble de votre copropriété.

Au contraire, l’isolation thermique par l’intérieur (ITI) est assez facile à mettre en œuvre dans l’intégralité des habitations, et sans accord nécessaire des autres copropriétaires. Ses principaux inconvénients par rapport à l’ITE sont la perte de surface habitable et une performance moindre due aux ponts thermiques.

Autre source importante de déperdition : la ventilation de votre logement. Si l’appartement dispose d’entrées d’air en façade ou sur les fenêtres, cela peut entrainer une perte d’air chaud plus importante que ce qui sera juger nécessaire pour ventiler le logement.

Pour pallier à cela, il peut être recommandé d’installer une VMC hygroréglable de type B. Son rôle sera d’extraire uniquement l’air nécessaire quand l’humidité est trop importante.

Attention, ces travaux peuvent nécessiter une autorisation du syndicat de copropriété.

Une fois que l’isolation du logement est assez performante il faut se pencher sur le système de production : Radiateurs électriques, chaudière gaz, pompe à chaleur … les possibilités sont multiples.

Les chaudières gaz sont confortables dans les habitations mais présentent l’inconvénient d’utiliser une ressource fossile non renouvelable. C’est la raison pour laquelle il est désormais interdit de les utiliser dans le cadre de la RE 2020 qui encadre la construction de logements neufs.

Nous décidons chez Beevest de suivre cette recommandation sur nos projets pour nos projets de réhabilitation dans l’ancien.

La pompe à chaleur est très performante et est plébiscitée dans la construction neuve car jugée peu énergivore. En revanche sa mise en place s’avère être très compliquée voire impossible dans une rénovation. En effet, à l’image des blocs extérieurs pour la climatisation, vous n’aurez souvent pas l’accord de votre copropriété pour ce type d’installation.

Pour des raisons de simplicité nous privilégions souvent des équipements électriques et relativement performants : des radiateurs électriques à inertie et pilotable, ainsi que des chauffe-eaux dernière génération (Thermor Malicio 3 ou similaire).

Le sujet des Diagnostics de Performance Energétique est prépondérant et sensible au moment de vous lancer dans votre acquisition et votre projet d’investissement locatif.

En effet, de nombreux logements idéalement situés en centre-ville sont mal notés. Les travaux de rénovation énergétique peuvent refroidir une partie des investisseurs.

Pour autant, faut-il considérer ces logements comme désuets et inhabitables ?

Chez Beevest, nous vous accompagnons et vous rassurons sur ces thématiques dès la présentation d’un bien et de votre projet. Sur la base des diagnostics et de notre expertise, nous estimons et chiffrons les travaux nécessaires pour retrouver une performance énergétique décente. Nous nous appuyons par la suite sur nos équipes d’artisans pour réaliser ces travaux et redonner vie à votre appartement.