Investissement locatif : faut-il acheter dans le neuf ou dans l’existant ?

Il est toujours plus rassurant de pouvoir voir ce que l’on achète. En cela réside l’un des principaux avantages d’investir dans l’ancien : un bâtiment existant possède un vécu, une histoire.

Il est donc possible de se référer à l’évolution des prix observés dans l’immeuble ou dans le quartier. L’idée étant de de référer au prix du marché pour savoir si nous achetons au bon prix et si notre investissement est susceptible de prendre de la valeur.

Un immeuble existant permet également de constater l’état du bâtiment et des parties communes au fil des années.

L’investissement immobilier est le plus souvent une projection à moyen ou long terme. C’est pourquoi chez Beevest, nous sommes très attentifs à l’état général du bâtiment et des communs.

Autre point clé avant de se lancer d’un l’achat d’un appartement : l’emplacement. Les professionnels de l’immobilier ne le répèteront jamais assez, mais la situation géographique de votre futur bien est primordiale. Un bon emplacement présente plus de garantie pour la valorisation future de l’appartement.

En achetant un appartement situé dans un quartier central de villes dynamiques et étudiantes comme Grenoble ou Lyon, il y a fort à parier que vous réaliserez une plus-value lors d’une revente future. Ce sont en effet les quartiers sur lesquels nous remarquons les plus hautes évolutions de prix lorsque le marché est haussier. 

C’est également dans ces quartiers que l’on pourra retrouver des appartements qui ont su conserver un charme propre à l’ancien. De belles hauteurs sous plafond, des cheminées en pierre ou des parquets massifs d’époque : autant autant d’atouts qui pourront garantir la valeur future de votre patrimoine.

Au-delà d’un emplacement souvent privilégié, investir dans l’ancien peut aussi être l’occasion d’acheter à un meilleur prix. On note en moyenne un écart de 20 à 30% en fonction des villes et des quartiers, entre un logement ancien et un programme neuf de même surface.

Cependant il faut souvent être prêt à réaliser des travaux de rénovation ou de mise aux normes pour tirer de votre appartement le maximum de son potentiel locatif. Avec la loi Alur de 2014 et les futures règlementations liées aux performances énergétiques des appartements, ces travaux seront même indispensables en vue d’une future location.

Si ce point peut refroidir certains investisseurs, nous garantissons chez Beevest la bonne réalisation des travaux nécessaires à la mise en location de vos investissements.

Il est aussi important de souligner qu’investir et rénover des appartements anciens contribue à la sauvegarde du patrimoine existant dans les villes françaises.

Avec une diversité de régimes fiscaux possibles, l’investissement dans l’ancien peut répondre aux besoins de différents profils d’investisseurs.

Tous les investisseurs possèdent un objectif commun, dégager un revenu sous forme de loyer. Une mauvaise appréhension de la fiscalité peut entrainer de mauvaises surprises. Beevest vous accompagne également en cela afin que vous fassiez les bons choix, et que ce revenu généré soit en partie, ou intégralement défiscalisé.

La majorité des locations disponibles sur le marché sont dites « nues », c’est-à-dire que les appartements sont loués vides, sans meuble ni équipement. Deux régimes fiscaux sont proposés ; le propriétaire pourra opter pour une déclaration via le régime du micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%), ou via le régime réel. Ainsi, il pourra déduire de ses revenus locatifs de nombreuses charges comme les travaux, la taxe foncière, charges de copropriété, les intérêts remboursés, ses assurances et autres frais.

Il est également possible d’opter pour une location meublée. Ce type de location est très à la mode, et est particulièrement propice pour de la location étudiante ou celle des jeunes actifs.

Au-delà d’un réel intérêt pour les locataires, la location meublée permet de bénéficier du régime fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel communément appelé LMNP. Deux solutions s’offrent également pour le propriétaire bailleur : le régime du micro-BIC (abattement de 50% sur les loyers perçus charges comprises), et la déclaration aux frais réels.

En effet, en déclarant ses revenus aux frais réels le propriétaire bailleur aura la possibilité d’ajouter l’amortissement de son appartement et les frais de notaire aux charges listées précédemment pour la location nue. De cette manière, les revenus générés pendant les premières années de l’investissement seront entièrement défiscalisés.

Nous reviendrons plus en détail sur le régime LMNP dans cet article tant il correspond aux besoins de nombre de nos clients investisseurs chez Beevest.

Certaines dispositions plus spécifiques existent pour des projets particuliers. On peut penser notamment à la loi Malraux qui prévoit une réduction d’impôts pour les travaux effectués sur un bâtiment historique ou au dispositif Denormandie. Cet amendement prévoit des dispositions similaires à la loi Pinel mais qui s’appliquerait sur les bâtiments existants insalubres ayant subi d’importants travaux de rénovation énergétique.

Les mesures ci-dessus concernent les investissements réalisés en nom propre. Il est cependant possible d’acheter au travers d’une société civile immobilière (SCI) qui offrent de nombreuses possibilités en matière de fiscalité.

Les logements neufs présentent également une fiscalité avantageuse. Parmi ceux-ci, les frais de vente (couramment appelés frais de notaire) sont réduits à 2,5% du prix d’achat, alors qu’ils sont compris entre 7% et 8% dans l’ancien. De nombreux promoteurs vont même jusqu’à « offrir » ces frais de vente lors de l’acquisition d’un programme neuf.

La loi Pinel permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts importante, allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. En contrepartie, le propriétaire doit mettre en location son appartement en respectant un plafond de loyer et un plafond de ressources pour ses locataires.

L’objectif du gouvernement à travers cette mesure est d’inciter à investir dans les marchés à forte demande locative. L’objectif étant d’offrir permettre une proposition de logements viables pour les foyers aux revenus intermédiaires ne bénéficiant pas des logements sociaux.
Il est également possible, à travers ce dispositif, de profiter d’un prêt à taux zéro pour une partie du capital emprunté.

Bien que la fiscalité soit aujourd’hui très intéressante sur les logements neufs, les prix d’achats avant réduction d’impôts sont souvent beaucoup plus élevés que dans le patrimoine existant.

Les programmes de logements neufs sont construits conformément aux dernières normes du bâtiment, aussi bien en terme de confort que de performance énergétique.

Lorsque vous achetez un logement neuf, vous optez pour la tranquillité puisqu’il n’y a pas de travaux supplémentaire à prévoir. Seule l’installation d’une cuisine équipée peut être envisagée pour améliorer le confort de vos futurs locataires.

La performance énergétique d’un bâtiment est un point capital. Elle l’est d’autant plus depuis que le gouvernement a mis en place des mesures pour s’attaquer aux passoires thermiques en interdisant la mise en location des appartements classés F et G sur le Diagnostic de Performance Energétique (DPE).

Cette méthodologie de classification est particulièrement adaptée pour évaluer les logements récents, construits après 1975, alors qu’une réflexion est encore menée pour appréhender correctement la performance des bâtiments plus anciens. Acheter un logement neuf permet donc d’éviter cette problématique en s’assurant d’acheter un bien construit dans le respect de la règlementation thermique RT 2012.