Avant toute chose, il convient de bien définir le projet que vous recherchez. Plusieurs paramètres qui dépendent les uns des autres peuvent rentrer en compte : Le budget de l’opération, son financement, l’emplacement, de type d’appartement ect…

Afin de connaitre l’enveloppe maximal de son projet d’investissement, la première étape est d’échanger avec sa banque afin de connaitre votre capacité d’endettement pour un projet d’investissement locatif. Pour vous accompagner sur ce point nous pourrons réaliser plusieurs simulations d’investissement basées sur les marchés locatifs dans lesquels nous travaillons.

Une fois le budget maximal de l’opération connu, il faudra décider d’un lieux d’investissement. Pour prendre votre décision, plusieurs facteurs sont importants sur les villes potentiels : la rentabilité, la tension locative du marché, le prix minimal pour investir dans cette ville, la liquidité de l’investissement en cas de revente, …

Vous pourrez trouver plus d’informations dans les villes de la région Rhône Alpes dans lesquels nous exerçons à travers les articles dédiés sur Lyon, Grenoble, Chambéry et St Etienne.

Dès lors que le budget est validé par la banque et que le projet est correctement défini, il est temps de partir à la recherche de votre investissement immobilier.

C’est surement l’étape la plus importante dans un projet d’investissement, et assurément celle qui demande le plus de temps et d’énergie. En fonction des marchés immobiliers, les appartements intéressants susciteront un grand intérêt et une concurrence féroce. Il faut donc être prêt à éplucher quotidiennement les sites d’annonces et à ce rendre disponible très rapidement pour espérer saisir la bonne affaire.

C’est à cette tâche que nous passons une grande partie de notre énergie chez Beevest. Grâce à notre réseau de professionnels de confiance, nous pouvons proposer des opportunités à nos clients, qui correspondent à leurs critères avant même leurs mises sur le marché.

Cette étape commence à partir du moment où une offre d’achat a été acceptée sur un appartement. Désormais le projet est aux mains des notaires (ou de l’agence immobilière) qui s’occuperont de rédiger un compromis de vente, de le relire et de le faire signer aux différents partis. Il s’agit d’un engagement réciproque des deux partis de réaliser la transaction immobilière.

Suite à la signature de ce document, l’acquéreur devra verser un acompte de 5% à 10% du prix d’acquisition aux notaires. Ce montant sera déduit au moment de la réitération des promesses.

Une partie des frais de notaires seront également demandés dans un délai de 10 jours suivants la signature du compromis de vente. De la même manière que l’acompte, se montant sera déduits des frais de vente finaux.

L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours suite à la signature du compromis de vente si il souhaite se retiré. Suite à ce délai il sera difficile de se retirer de la vente, à moins que l’une des conditions suspensives ne soit pas réalisée. Comme par exemple la non obtention du prêt immobilier.

Cette étape est bien souvent essentiel dans un investissement locatif car la grande majorité des projets sont financés par un prêt.

Afin de permettre un déroulement fluide du projet, nous conseillons à nos clients d’anticiper au maximum cette étape. Il est possible de commencer les discutions avec la banque avant la signature du compromis, sur la base de simulations.

Ce prêt peut porter sur l’acquisition de l’appartement et également sur les travaux de rénovation que vous souhaitez faire.

Pour obtenir un prêt travaux la banque demandera systématiquement un devis travaux de la part d’une entreprise de construction. C’est pourquoi les devis travaux Beevest sont réalisés rapidement après la signature du compromis.

Une fois le dossier valider il faudra signer un accord de principe avec la banque.

En parallèle, il sera obligatoire de contracter une assurance de prêt, qui couvrira au minimum de décès ou l’invalidité d’un emprunteur. Cette assurance peut être contracter très rapidement sur la base d’un questionnaire.

Une fois ces conditions remplies, vous pourrez signer la demande de prêt avec votre banque.

Dès que vous avez signez votre offre de prêt auprès de votre établissement bancaire, vous pourrez prévenir votre notaire afin de fixer une date pour la signature de l’acte authentique de vente. C’est lors de cette signature que vous deviendrez officiellement le nouveau propriétaire du bien convoité et que vous pourrez commencer à réaliser vos travaux, le mettre en location, ou y habiter.

La quatrième étape est de rénover le bien immobilier si nécessaire. Si vous avez acheté un bien qui nécessite des travaux de rénovation avant de le mettre en location, il est essentiel de planifier soigneusement les travaux pour minimiser les coûts, les risques et maximiser les retours sur investissement.

Il est également important de s’assurer que les travaux effectués sont conformes aux normes de qualité en vigueur. Afin de garantir la qualité de ces travaux, il est important de s’entourer de professionnels de confiance qui possèdent bien une garantie décennale sur tous les travaux réalisés.

Au travers de notre structure spécialisé Beevest Rénovation nous saurons réaliser l’intégralité des travaux nécessaires grâce à nos équipes travaux qui nous accompagnent sur tous nos projets.

Une étape importante pour profiter du régime fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel est l’achat des meubles et équipements nécessaires pour rendre le bien locatif habitable en meublé. Il est important de bien choisir les meubles et les équipements pour correspondre à vos locataires cibles et pour maximiser les retours sur investissement. Des éléments de décoration d’intérieur peuvent aussi vous aider à démarquer votre appartement sur le marché locatif.

La cinquième étape est de mettre en location le bien immobilier. Vous pouvez décider de confier cette étape à une agence professionnelle de la gestion locative. Il est également possible de s’occuper soi-même de sa gestion locative pour avoir plus de contrôle et économiser des coûts de gestion.

Le plus important est de trouver des locataires qualifiés et fiables pour éviter les problèmes de paiement et de dégradation du bien. Pour éviter les mésaventure, il vous faudra demander les garanties financière suffisante et rédiger un bail qui protège le mobilier et les équipements que vous mettez à disposition.

Vous connaissez maintenant les 5 grandes étapes à suivra afin de lancer votre propre projet d’investissement locatif.

Chez Beevest, notre métier est d’accompagner au mieux les futurs investisseurs à travers de toutes ces étapes. Notre expertise se porte tout particulièrement sur la recherche de l’investissement correspondant à vos critères et sur le suivi des travaux, qui sont les deux étapes cruciales pour bien réussir son investissement.

Il s’agit d’une société civile qui a un objet immobilier. Cette forme juridique est bien connue et appréciée des investisseurs aguerris qui souhaite investir dans l’immobilier locatif à plusieurs tout en contrôlant leurs fiscalité et en facilitant la transmission de leurs patrimoines.

En effet, l’investissement en SCI se fait à plusieurs. Vous pouvez ainsi partager les coût d’investissement ainsi que les risques avec d’autres investisseurs. Cela peut rendre l’investissement plus abordable et réduire les risques financiers pour chacun des investisseurs.

En tant que membre d’une SCI, vous pouvez répartir les revenus locatifs entre les membres de la SCI en fonction de leurs parts dans la société. Cela permet de générer des revenus supplémentaires pour les investisseurs.

La SCI permet de transmettre plus facilement un bien immobilier à ses descendants car l’on transmets des parts de société, et non le patrimoine directement.

La création et la gestion d’une SCI impliquent des formalités administratives supplémentaires, comme la rédaction des statuts, l’inscription au registre du commerce, la tenue d’assemblées générales, etc. Ces formalités peuvent être coûteuses et prendre du temps.

La création d’une SCI nécessite des coûts de création, tels que les frais d’avocat et les frais d’inscription au registre du commerce. Il y a aussi des coûts de gestion, tels que les frais de comptabilité et les frais de tenue d’assemblées générales.

En tant que membre d’une SCI, vous avez une responsabilité illimitée en cas de dettes de la société. Cela signifie que vous pouvez être tenu personnellement responsable des dettes de la SCI, même si vous n’êtes pas l’unique actionnaire. 

L’investissement en SCI peut se faire suivant deux fiscalité différentes : L’impôt sur les revenus (IR) ou l’impôts sur les sociétés (IS)

En résumé, l’impôt sur le Revenu (IR) est un impôt qui est calculé sur les revenus d’un individu. Il est calculé sur la base des revenus perçus au cours de l’année, comme les salaires, les pensions, les revenus locatifs, les revenus de placements, etc. Les taux d’imposition varient en fonction de la tranche de revenus dans laquelle vous tombez (en 2023, de 0% à 45% en fonction des revenus du foyer fiscal).

Choisir l’imposition à l’IR permet également de profiter de certains calculs destinés aux particuliers plutôt qu’aux entreprises (par exemple la plus-value à la revente).

L’Impôt sur les Sociétés (IS) est un impôt qui est calculé sur les bénéfices d’une entreprise. Il est calculé sur la base des revenus de l’entreprise moins les dépenses engagées pour obtenir ces revenus, comme les coûts de production, les salaires, les charges, etc. Les entreprises ayant des bénéfices inférieurs à 38 120 euros sont soumises à un taux réduit de 15%. Pour les entreprises ayant des bénéfices supérieurs à ce montant, le taux d’imposition est de 25% depuis le 1er janvier 2022.

Chaque cas est différent, pour obtenir des conseils et simulations adaptés à vos besoins nous vous conseillons de vous rapprocher d’un comptable ou expert-comptable spécialisé.

L’investissement en SCI offrent des avantages qui peuvent intéresser les investisseurs aguerris, ou ceux qui anticipent la transmission de leurs patrimoine.

Pour les investisseurs qui se lancent dans l’aventure de l’immobilier locatif, nous aurons tendance à conseiller une solution fiscale plus simple et tout aussi avantageuse comme le Loueur Meublé Non Professionnel. 

Le Diagnostic de Performance Energétique, plus couramment appelé DPE, est né du plan Climat qui a pour ambition de diviser par quatre les émissions de CO² en France d’ici 2050.

Ce Diagnostic est une estimation de la consommation énergétique d’un bien immobilier, qui doit être obligatoirement indiqué si vous souhaitez vendre ou louer un appartement.

Le DPE a plusieurs objectifs :

• Informer l’acquéreur ou le locataire du niveau de performance énergétique du bien qu’il envisage d’acheter ou de louer.
• Réaliser un descriptif sommaire du bâtiment et des caractéristiques du bien (caractéristiques thermiques de l’enveloppe, système de chauffage,…)
• Recommander des travaux d’améliorations permettant une diminution de la consommation énergétique.

Depuis ces derniers mois, les étiquettes DPE se présente de la manière suivante en attrabuant une lettre allant de A à G.

Cette note est donnée en fonction de deux critères : l’Energie primaire nécessaire pour chauffer le bien, et les gaz à effet de serre (CO²)

Avec une nouvelle méthode de calcul, et un nouvel affichage plus claire, le nouveau DPE a pour objectif de devenir un outil fiable dans l’achat ou la location d’un appartement. Les futurs acquéreurs pourront notamment se référer aux travaux conseillés afin d’améliorer la performance thermique si celle-ci ne leur convient pas.

Si vous êtes propriétaire d’un logement disposant d’une étiquette A, B, C ou D, le DPE pourra alors être un argument afin de valoriser votre bien sur le marché immobilier.

A partir du premier janvier 2023, votre logement devra respecter des règles de décence et de confort minimales afin d’être éligible à la location. C’est pourquoi un seuil de consommation en énergie maximal sera instauré.

Ainsi, si votre logement dépasse le seuil de 449 kilowattheure d’énergie finale par m² et par an, vous ne pourrez plus mettre en location votre appartement à partir du 1e janvier 2023.

Cette règle ne s’appliquera qu’aux baux signés à partir de 2023 et ne concerne pas les baux signés avant.

Afin d’inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique, le gouvernement a récemment annoncé des interdictions de mise en location pour les bâtiments les plus énergivores.
Cette interdiction concernera les logements classés G+ à partir de janvier 2023, les autres logements classés G en 2025 puis les logements classés F à partir de 2028 et enfin les logements classés E en 2034.
On peut ajouter à cette annonce, l’interdiction d’augmenter les loyers pour les logements classés F ou G depuis 2021.

L’étiquette du DPE doit être joint au contrat de location de tous les biens à usage d’habitation, qu’ils soient nus ou meublés, ainsi qu’aux locaux commerciaux. En effet, le diagnostic de performance énergétique est obligatoire dès qu’un local dispose d’un système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

Les propriétaires bailleurs peuvent donc s’attendre à de profonds changements avec la Loi Climat et Résilience, que ce soit par l’interdiction de mise en location ou l’interdiction d’augmenter son loyer.

A partir de 2025, si le logement ne respecte pas le seuil de performance obligatoire, le locataire sera en droit d’engager un recours envers son propriétaire.

Cela pourra se traduire par une demande de mise en conformité. Le locataire pourra demander au propriétaire de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Mais cela doit se faire à l’amiable, ou par le biais de la commission départemental de conciliation si le propriétaire ne répond pas dans les deux mois.

Si le propriétaire annonce à son locataire que l’appartement obtient une note négative (F ou G par exemple), le locataire sera en droit de quitter le logement pour rechercher une location moins énergivore. En revanche, il ne pourra en aucun cas exiger une exécution des travaux, ni une baisse des loyers.

Il existera bien entendu des exceptions qui pourront échapper à l’obligation de réaliser des travaux. Les bâtiments soumis à des contraintes patrimoniales ou architecturales seront ainsi exemptés. Si le montant des travaux s’avère être disproportionné par rapport à la valeur du bien, celui-ci sera également exempté de travaux de rénovation énergétique.

Enfin, si un logement est situé en copropriété et que celle-ci a refusé d’engager des travaux, le propriétaire ne pourra pas être sanctionné s’il a réalisé les travaux possibles de son côté.

La première mesure à considérer est de limiter les déperditions énergétiques. Ainsi il sera en mesure de conserver la chaleur et de limiter la consommation en énergie.

Il est primordial de limiter les pertes pour réduire les factures de chauffage. Une grande partie de ces déperditions peuvent venir des fenêtres. Il faudra donc s’assurer d’avoir au minimum des fenêtres double vitrage performantes.

Les murs, s’ils sont mal isolés, peuvent aussi être une source importante de perte d’énergie. Il est donc important de les isoler si ce n’est pas déjà le cas. Il existe deux manières de réaliser cette isolation : soit par l’extérieur, soit par l’intérieur.

L’isolation thermique par l’extérieur (ITE) est plus performante mais peut être plus compliquée à mettre en œuvre dans les villes. Il ne serait pas envisageable de considérer de tels travaux sur des façades à valeur architecturale dans les centre villes. Dans le cas d’un logement collectif, la décision sera prise en assemblée générale pour l’ensemble de votre copropriété.

Au contraire, l’isolation thermique par l’intérieur (ITI) est assez facile à mettre en œuvre dans l’intégralité des habitations, et sans accord nécessaire des autres copropriétaires. Ses principaux inconvénients par rapport à l’ITE sont la perte de surface habitable et une performance moindre due aux ponts thermiques.

 

Autre source importante de déperdition : la ventilation de votre logement. Si l’appartement dispose d’entrées d’air en façade ou sur les fenêtres, cela peut entrainer une perte d’air chaud plus importante que ce qui sera juger nécessaire pour ventiler le logement.

Pour pallier à cela, il peut être recommandé d’installer une VMC hygroréglable de type B. Son rôle sera d’extraire uniquement l’air nécessaire quand l’humidité est trop importante.

Attention, ces travaux peuvent nécessiter une autorisation du syndicat de copropriété.

Une fois que l’isolation du logement est assez performante il faut se pencher sur le système de production : Radiateurs électriques, chaudière gaz, pompe à chaleur … les possibilités sont multiples.

Les chaudières gaz sont confortables dans les habitations mais présentent l’inconvénient d’utiliser une ressource fossile non renouvelable. C’est la raison pour laquelle il est désormais interdit de les utiliser dans le cadre de la RE 2020 qui encadre la construction de logements neufs.

Nous décidons chez Beevest de suivre cette recommandation sur nos projets pour nos projets de réhabilitation dans l’ancien.

La pompe à chaleur est très performante et est plébiscitée dans la construction neuve car jugée peu énergivore. En revanche sa mise en place s’avère être très compliquée voire impossible dans une rénovation. En effet, à l’image des blocs extérieurs pour la climatisation, vous n’aurez souvent pas l’accord de votre copropriété pour ce type d’installation.

Pour des raisons de simplicité nous privilégions souvent des équipements électriques et relativement performants : des radiateurs électriques à inertie et pilotable, ainsi que des chauffe-eaux dernière génération (Thermor Malicio 3 ou similaire).

Le sujet des Diagnostics de Performance Energétique est prépondérant et sensible au moment de vous lancer dans votre acquisition et votre projet d’investissement locatif.

En effet, de nombreux logements idéalement situés en centre-ville sont mal notés. Les travaux de rénovation énergétique peuvent refroidir une partie des investisseurs.

Pour autant, faut-il considérer ces logements comme désuets et inhabitables ?

Chez Beevest, nous vous accompagnons et vous rassurons sur ces thématiques dès la présentation d’un bien et de votre projet. Sur la base des diagnostics et de notre expertise, nous estimons et chiffrons les travaux nécessaires pour retrouver une performance énergétique décente. Nous nous appuyons par la suite sur nos équipes d’artisans pour réaliser ces travaux et redonner vie à votre appartement. 

Comme son nom le suggère, il faut tout d’abord disposer d’une location meublée avant de pouvoir bénéficier du régime LMNP.

Une location meublée, comme toute location en France, doit tout d’abord avoir une surface supérieure à 9m² afin d’être considérée comme décente.

Il faut également équiper sa location afin qu’elle puisse être catégorisée de « meublée ». Pour cela le principe est simple, Il faut mettre à disposition du locataire tous les équipements lui permettant d’emménager dans l’appartement avec sa valise.

La liste complète de ces équipements a été définie par décret, elle se compose de :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

Ces équipements représentent le minimum nécessaire pour mettre en place une location meublée, mais il est tout à fait envisageable de rajouter de la décoration ou d’autres éléments permettant de valoriser le potentiel locatif de votre appartement. 

En fonction de la cible locative, le meublé peut aussi avoir un vrai avantage sur le marché car il se fait rare et répond à une demande réelle, notamment auprès des étudiants et des jeunes actifs, dans les petites surfaces ou colocations.

On compte aujourd’hui un déficit de location meublée disponible par rapport à la demande dans les villes étudiantes, à proximité des écoles.

En ce qui concerne la fiscalité, la location meublée peut se faire sous deux régimes distincts :

• Le loueur meublé professionnel (LMP).
• Le loueur meublé non professionnel (LMNP).

Comme nous le verrons par la suite, le LMNP offre des avantages qui ne sont pas disponible sous le régime LMP. Il est primordial de s’assurer du régime fiscal auquel vous serez rattaché car celui-ci dépend de vos ressources.

Ainsi, vous serez considéré comme loueur meublé non professionnel si l’une des deux conditions de revenus s’applique pour vous :

• Les recettes locatives annuels de vos locations meublées ne dépassent pas 23 000 €.
• Ces recettes locatives représentent moins de 50% des revenus de votre foyer fiscal. Autrement dit, vos loyers ne représentent pas votre principale source de revenus.

Les revenus nets perçus d’une location en meublé non professionnel (LMNP) seront imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), sur le barème de votre tranche marginale d’imposition.

Comme pour une société, nous payons des impôts sur les bénéfices locatifs (ou revenus nets).

Il faut donc soustraire aux loyers perçus l’intégralité des charges que vous paierez dans l’année :

• charges de copropriété
• taxe foncière
• assurances
• intérêts
• Etc

Si toutes les charges listées ci-dessus correspondent à une sortie réel d’argent pour vous, ce n’est pas le cas de l’amortissement sur lequel nous reviendront plus tard.

Le régime micro-BIC correspond à une déclaration simplifiée de vos bénéfices locatifs.

Au lieu de faire le compte exact de vos charges, vous pouvez considéré dans le cas du micro-BIC un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs imposables en meublé.

Cet abattement de 50% sert à couvrir les charges et dépenses que vous aurez sur votre appartement.

Une location meublée possède des équipements et du mobilier qui devront également être entretenus ou remplacés. C’est pour cela que l’abattement est supérieur dans le meublé que pour la location nue (30% en location lue).

Vous ne paierez donc des impôts que sur la moitié des loyers perçus.

Par exemple:

Pour un loyer de 6 000 € annuel, vous devrez appliquer votre taux marginal d’imposition sur 3 000 € pour obtenir le montant de l’impôt à payer.

Comme son nom le sous-entend, ce régime est applicable pour les petits bénéfices industriels et commerciaux, en dessous de 72 600 € annuels.

Dans le cas ou vos loyers dépasseraient ce montant vous seriez contraint d’opter pour une déclaration au réel.

En pratique nous allons comprendre que, grâce à l’amortissement, il est très souvent beaucoup plus intéressant de déclarer son LMNP au réel.

Le régime réel ne considère pas d’abattement forfaitaire de 50%, comme son nom l’indique il consiste à déclarer exactement les revenus et les charges de l’investissement LMNP.

Il n’existe pas de liste précise des charges qu’il est possible de déduire en LMNP.

L’administration fiscale prévoit que les charges déductibles doivent être engagées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou de la gestion de votre bien.

Elles doivent donc correspondre à une charge justifiée et réelle et seront déclarées annuellement en fonction des frais engagés.

De manière plus concrète, elles correspondent aux charges suivantes:

• Charges de copropriété (entretien et travaux de l’immeuble)
• Intérêts d’emprunts
• Frais de gestion locative
• Mais aussi aux frais liés à la vente (Frais de notaire, frais Beevest).

Plus globalement, les dépenses que vous engagerez au titre de votre investissement pourront être déductibles lors d’une déclaration aux frais réels. 

Nous arrivons au point le plus important et qui donne tout son intérêt à ce régime fiscal : l’amortissement.

Si les charges listées précédemment correspondent à de réelles dépenses pour votre investissement, l’amortissement n’est qu’une écriture comptable. Il retranscrit une perte annuelle de la valeur de votre appartement et de votre mobilier.

Aucune inquiétude quant au calcul de ces amortissements, c’est votre comptable qui s’occupera de votre déclaration annuelle.

Chez Beevest, nous avons fait le choix d’orienter nos clients vers un cabinet local et digital, expert de la location meublée et des investissements immobiliers.

En pratique, cet amortissement correspond à environ un trentième de la valeur de votre bien et nous partons de cette hypothèse dans nos simulations. 

Ainsi, votre bénéfice imposable sera calculé entre vos loyers perçus d’un côté, et l’ensemble de vos charges réelles et votre amortissement de l’autre.

Pour vous donner un exemple simple et concret: 

• Prix du bien acheté: 90 000€
• Loyer annuel: 6 000€
• Charges annuelles: 2 000€

6000 € –  2000 € (charges) – 3 000 € (amortissement 90 000 / 30) = 1 000 €

Avec un déficit important en début d’investissement (frais de notaire, Beevest) et un bénéfice net faible après amortissement, les revenus générés par votre location meublée seront intégralement défiscalisé pendant une dizaine d’année dans des villes comme Grenoble ou Chambéry.

Vous l’aurez compris, l’économie d’impôt est réelle en déclarant vos revenus via ce dispositif fiscal.

Si vous avez des questions par rapport à votre projet et à votre fiscalité, nous sommes aussi disponibles pour vous répondre et vous orienter vers la meilleure stratégie en fonction de votre projet.

Le statut de loueur meublé non professionnel offre des avantages important et est très prisé par les investisseurs.

Vous pourrez tirés des loyers supérieurs par rapport à une location nue (10 à 20%), et bénéficier d’un régime fiscal optimisé.

Il faut cependant rester vigilant.

La location meublée n’est pas une solution magique et n’intéresse pas tous les profils de locataire.

Si le meublé répond à une demande très forte pour des petites surfaces ou des colocations dans les villes étudiantes, une famille préfèrera installer son propre mobilier.

Avant même d’aborder ce sujet de la fiscalité, il est primordial de savoir si votre futur bien est propice pour une exploitation en meublé.

Chez Beevest, nous sommes attentifs à ce sujet et sauront vous orienter vers le type de bien qui correspond à votre projet.

Il est toujours plus rassurant de pouvoir voir ce que l’on achète. En cela réside l’un des principaux avantages d’investir dans l’ancien : un bâtiment existant possède un vécu, une histoire.

Il est donc possible de se référer à l’évolution des prix observés dans l’immeuble ou dans le quartier. L’idée étant de de référer au prix du marché pour savoir si nous achetons au bon prix et si notre investissement est susceptible de prendre de la valeur.

Un immeuble existant permet également de constater l’état du bâtiment et des parties communes au fil des années.

L’investissement immobilier est le plus souvent une projection à moyen ou long terme. C’est pourquoi chez Beevest, nous sommes très attentifs à l’état général du bâtiment et des communs.

Autre point clé avant de se lancer d’un l’achat d’un appartement : l’emplacement. Les professionnels de l’immobilier ne le répèteront jamais assez, mais la situation géographique de votre futur bien est primordiale. Un bon emplacement présente plus de garantie pour la valorisation future de l’appartement.

En achetant un appartement situé dans un quartier central de villes dynamiques et étudiantes comme Grenoble ou Lyon, il y a fort à parier que vous réaliserez une plus-value lors d’une revente future. Ce sont en effet les quartiers sur lesquels nous remarquons les plus hautes évolutions de prix lorsque le marché est haussier. 

C’est également dans ces quartiers que l’on pourra retrouver des appartements qui ont su conserver un charme propre à l’ancien. De belles hauteurs sous plafond, des cheminées en pierre ou des parquets massifs d’époque : autant autant d’atouts qui pourront garantir la valeur future de votre patrimoine.

Au-delà d’un emplacement souvent privilégié, investir dans l’ancien peut aussi être l’occasion d’acheter à un meilleur prix. On note en moyenne un écart de 20 à 30% en fonction des villes et des quartiers, entre un logement ancien et un programme neuf de même surface.

Cependant il faut souvent être prêt à réaliser des travaux de rénovation ou de mise aux normes pour tirer de votre appartement le maximum de son potentiel locatif. Avec la loi Alur de 2014 et les futures règlementations liées aux performances énergétiques des appartements, ces travaux seront même indispensables en vue d’une future location.

Si ce point peut refroidir certains investisseurs, nous garantissons chez Beevest la bonne réalisation des travaux nécessaires à la mise en location de vos investissements.

Il est aussi important de souligner qu’investir et rénover des appartements anciens contribue à la sauvegarde du patrimoine existant dans les villes françaises.

Avec une diversité de régimes fiscaux possibles, l’investissement dans l’ancien peut répondre aux besoins de différents profils d’investisseurs.

Tous les investisseurs possèdent un objectif commun, dégager un revenu sous forme de loyer. Une mauvaise appréhension de la fiscalité peut entrainer de mauvaises surprises. Beevest vous accompagne également en cela afin que vous fassiez les bons choix, et que ce revenu généré soit en partie, ou intégralement défiscalisé.

La majorité des locations disponibles sur le marché sont dites « nues », c’est-à-dire que les appartements sont loués vides, sans meuble ni équipement. Deux régimes fiscaux sont proposés ; le propriétaire pourra opter pour une déclaration via le régime du micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%), ou via le régime réel. Ainsi, il pourra déduire de ses revenus locatifs de nombreuses charges comme les travaux, la taxe foncière, charges de copropriété, les intérêts remboursés, ses assurances et autres frais.

Il est également possible d’opter pour une location meublée. Ce type de location est très à la mode, et est particulièrement propice pour de la location étudiante ou celle des jeunes actifs.

Au-delà d’un réel intérêt pour les locataires, la location meublée permet de bénéficier du régime fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel communément appelé LMNP. Deux solutions s’offrent également pour le propriétaire bailleur : le régime du micro-BIC (abattement de 50% sur les loyers perçus charges comprises), et la déclaration aux frais réels.

En effet, en déclarant ses revenus aux frais réels le propriétaire bailleur aura la possibilité d’ajouter l’amortissement de son appartement et les frais de notaire aux charges listées précédemment pour la location nue. De cette manière, les revenus générés pendant les premières années de l’investissement seront entièrement défiscalisés.

Nous reviendrons plus en détail sur le régime LMNP dans cet article tant il correspond aux besoins de nombre de nos clients investisseurs chez Beevest.

Certaines dispositions plus spécifiques existent pour des projets particuliers. On peut penser notamment à la loi Malraux qui prévoit une réduction d’impôts pour les travaux effectués sur un bâtiment historique ou au dispositif Denormandie. Cet amendement prévoit des dispositions similaires à la loi Pinel mais qui s’appliquerait sur les bâtiments existants insalubres ayant subi d’importants travaux de rénovation énergétique.

Les mesures ci-dessus concernent les investissements réalisés en nom propre. Il est cependant possible d’acheter au travers d’une société civile immobilière (SCI) qui offrent de nombreuses possibilités en matière de fiscalité.

Les logements neufs présentent également une fiscalité avantageuse. Parmi ceux-ci, les frais de vente (couramment appelés frais de notaire) sont réduits à 2,5% du prix d’achat, alors qu’ils sont compris entre 7% et 8% dans l’ancien. De nombreux promoteurs vont même jusqu’à « offrir » ces frais de vente lors de l’acquisition d’un programme neuf.

La loi Pinel permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts importante, allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. En contrepartie, le propriétaire doit mettre en location son appartement en respectant un plafond de loyer et un plafond de ressources pour ses locataires.

L’objectif du gouvernement à travers cette mesure est d’inciter à investir dans les marchés à forte demande locative. L’objectif étant d’offrir permettre une proposition de logements viables pour les foyers aux revenus intermédiaires ne bénéficiant pas des logements sociaux.
Il est également possible, à travers ce dispositif, de profiter d’un prêt à taux zéro pour une partie du capital emprunté.

Bien que la fiscalité soit aujourd’hui très intéressante sur les logements neufs, les prix d’achats avant réduction d’impôts sont souvent beaucoup plus élevés que dans le patrimoine existant.

Les programmes de logements neufs sont construits conformément aux dernières normes du bâtiment, aussi bien en terme de confort que de performance énergétique.

Lorsque vous achetez un logement neuf, vous optez pour la tranquillité puisqu’il n’y a pas de travaux supplémentaire à prévoir. Seule l’installation d’une cuisine équipée peut être envisagée pour améliorer le confort de vos futurs locataires.

La performance énergétique d’un bâtiment est un point capital. Elle l’est d’autant plus depuis que le gouvernement a mis en place des mesures pour s’attaquer aux passoires thermiques en interdisant la mise en location des appartements classés F et G sur le Diagnostic de Performance Energétique (DPE).

Cette méthodologie de classification est particulièrement adaptée pour évaluer les logements récents, construits après 1975, alors qu’une réflexion est encore menée pour appréhender correctement la performance des bâtiments plus anciens. Acheter un logement neuf permet donc d’éviter cette problématique en s’assurant d’acheter un bien construit dans le respect de la règlementation thermique RT 2012.

On associe généralement en terme d’investissement le rendement et le facteur risque. En cela, et c’est d’autant plus vrai en temps de crise, l’immobilier et la pierre rassurent. Pour autant, il existe un certain nombre de risques inhérent à un achat immobilier. De la difficulté à trouver le produit idéal correspondant à son profil, aux surprises des travaux en passant par une fiscalité toujours plus lourde, il n’est parfois pas si simple de s’improviser investisseur immobilier.

Des solutions d’accompagnement existent pour se prémunir de ces erreurs.

Parmi celles-ci, l’investissement locatif clés en main consiste à déléguer tout ou partie de son projet à une entreprise spécialisée dans l’immobilier. Autrement dit, vous confiez votre projet d’investissement locatif à des professionnels vous permettant d’une part de bénéficier de leur expertise et de leur connaissance du marché, et d’autre part de vous faire économiser un temps précieux. Vous êtes donc acteur de votre projet, propriétaire de votre appartement, mais conseillé et secondé par une équipe de professionnel.

Le Clés en main locatif permet donc à des investisseurs de disposer immédiatement d’un appartement « prêt à louer » dès la livraison et de toucher les premiers loyers immédiatement.
Il est souvent décomposé en 5 étapes principales :

• Recherche du bien immobilier correspondant au projet d’achat de l’investisseur
  
• Recherche du financement
• Réalisation des travaux et de l’agencement du bien
• Optimisation du montage fiscal et juridique
• La première mise en location et sélection des profils
  

Beevest, c’est avant tout une histoire de famille. L’histoire de deux frères, aux parcours différents et complémentaires, avec l’ambition de vous accompagner et de s’occuper de tous les aspects de vos investissements comme si c’était les leurs. 

Après plus d’une dizaine d’investissements réalisés à titre personnel s’est dessiné pour nous un constat simple : investir de manière rentable dans l’immobilier nécessite beaucoup de temps, de l’énergie et une certaine expertise.

Aux prémices de Beevest nous est donc venu l’idée de reproduire ce modèle d’investissement. De vous proposer un service complet d’investissement immobilier locatif clés en main sur des marchés que nous maitrisons et expérimentons depuis des années.

De la définition d’un projet jusqu’à la mise en location, en passant par la recherche du bien, les travaux et l’aménagement intérieur :

Beevest, c’est votre service d’investissement immobilier clés en main

• Dans un premier temps, nous tacherons de définir votre stratégie d’investissement afin de pouvoir vous proposer les biens qui correspondent à votre profil et à vos envies. Nous organisons plusieurs rendez-vous en amont pour vous offrir et pour orienter nos recherches en conséquence

• Nous sommes chargés de rechercher un appartement ou un bien adapté à la demande de chacun en nous appuyant sur notre réseau de partenaires en Rhône-Alpes. Près de deux tiers des biens proposés à nos clients sont off-market, c’est-à-dire invisibles sur chacune des plateformes de recherche (Leboncoin, SeLoger) et inaccessibles pour un investisseur amateur.

• Beevest s’engage à assurer le suivi et les démarches administratives. Nous établissons également, en partenariat avec un cabinet spécialisé, la stratégie fiscale optimale pour votre investissement et en fonction de votre situation personnelle.

• Nous réalisons les travaux dans l’appartement, pour redonner à votre bien tout son potentiel locatif. Du simple rafraichissement à la réhabilitation complète d’un appartement, nous sommes en charge de la réalisation et vous informons sur l’avancement de vos travaux.

• Nous assurons également la livraison du mobilier, de l’électroménager et de tous les équipements pour que l’appartement soit prêt à accueillir un nouveau locataire.

• Nous vous assistons dans la mise en première location de votre bien à travers les visites, la sélection de candidats viables et la rédaction du bail.

Vous l’aurez compris, Beevest est une entreprise à taille humaine, elle est votre seul et unique interlocuteur et vous assure un suivi longitudinal tout au long de votre projet. Nous visitons personnellement tous les appartements proposés, sommes présents de manière hebdomadaire sur chacun des projets et sommes à votre écoute et à vos côtés pour gérer les imprévus ou répondre à vos questions.